Onderzoek naar enorme leegstand kantoorpanden
REGIO – De provincie Zuid-Holland gaat onderzoek doen naar de leegstand van kantoorpanden. Mede door de crisis is die opgelopen tot wel 25 procent in sommige gemeenten.
Ook in de Drechtsteden is er sprake van een serieus overaanbod, stelt Niek de Wit, projectleider van de Regionale Kantorenstrategie die bedoeld is om in Drechtstedenverband iets te doen aan het probleem. “Het onderwerp staat momenteel scherp op ons netvlies”, zegt hij.Vastgoedadviesbureau DTZ Zadelhoff becijferde eerder dit jaar dat landelijk 13,3 procent van de in totaal ongeveer 47 miljoen vierkante meter kantoorruimte leegstaat. Daarin is nog niet meegerekend dat veel bedrijven kantoorpersoneel hebben ontslagen, waardoor delen van hun kantoren leeg staan. Als negatieve uitschieter wordt onder meer Zwijndrecht genoemd, met een leegstandspercentage van ver boven de 20. De Vierdrecht-gebouwen bij het spoor staan daar bijvoorbeeld grotendeels leeg. In Dordrecht is dat ongeveer 18 procent en doet zich het probleem vooral voor in de Schil West, het westelijke deel van de negentiende-eeuwse schil tussen de Spuiboulevard, de Blekersdijk, de spoorlijn en de Achterhakkers. “In de Drechtsteden is ongeveer 450.000 vierkante meter kantoorruimte. Daarvan is ongeveer 300.000 vierkante meter te vinden in Dordrecht, en de helft daar weer van in de Schil West”, becijfert Niek de Wit. “Hier zijn grote kantoorruimtes van onder meer de belastingdienst en het UWV leeg komen te staan. Op zich zijn alle randvoorwaarden op deze locatie goed, dicht bij de snelweg, het station en de binnenstad, maar juist naar dit soort grote kantoorruimtes is op dit moment weinig vraag.” In Dordrecht en de regio is bovendien sprake van een vervangingsmarkt. Het merendeel van de bedrijven dat op zoek is naar nieuwe kantoorruimte zijn bedrijven die al in de regio gevestigd waren.
Wonen in kantoren
De afgelopen jaren is landelijk een overaanbod van kantoren gecreëerd. Vastgoed in de vorm van kantoren was in de afgelopen jaren, gelet op de waarde, een interessante belegging. Deskundigen stellen dat ook de komende jaren landelijk gezien sprake zal zijn van een overaanbod aan kantoren. De provincie onderzoekt nu, mede op aandringen van de Statenfractie van de SP, waar het mogelijk is kantoren om te vormen tot woningen. Bij dat herstructureren zijn gemeenten echter sterk afhankelijk van de vastgoedbeleggers en -financiers. De Wit: “Tot voor kort was de vastgoedwaarde hoog en konden ze de panden makkelijk leeg laten staan. Herstructureren zou duurder zijn. Nu zie je dat hun interesse hiervoor begint toe te nemen. Het opkopen van kantoren door gemeenten is vanwege de kosten geen optie, maar zij willen wel graag meewerken, bijvoorbeeld door bestemmingsplannen flexibeler te maken, maar ook door kritisch te zijn bij de toekomstige programmering van nieuwe kantoren.” Kunnen de plannen voor het Maasterras derhalve de prullenbak in? “Je moet de ambitie daarbij hoog houden, maar in de huidige markt is het wellicht goed dit project nog eens tegen het licht te houden.”
Slopen
De provincie concludeerde al enkele jaren geleden dat er steeds meer kantoorpanden zijn die langdurig leeg staan. Het gaat dan om panden die verouderd zijn. Maar ook eigendom, indeelbaarheid, kwaliteit en de plek zijn factoren die de verhuurbaarheid beïnvloeden. Een deel van de leegstaande kantoren zou volgens de provincie kunnen worden hergestructureerd tot woonruimte. ‘Kantoorruimte waar geen alternatieve bestemming voor gevonden kan worden zal moeten worden gesloopt om leegstand beheersbaar te kunnen houden’, was toen de conclusie. Om echter tot hergebruik en herbestemming van een langdurig leegstaand pand te komen, moet vaak flink geïnvesteerd worden in de kwaliteit van een pand. In veel gevallen blijkt dan de nieuwe huuropbrengsten niet tegen de gemaakte kosten op te wegen. De Wit: “Daarnaast zijn de objecten bij eigenaren of beleggers onderdeel van een grotere vastgoedportefeuille. Zolang deze rendeert, is het voor een eigenaar van een object niet snel interessant het pand een andere functie te geven. Deskundigen stellen nu echter vast dat met de afnemende vraag de ‘lucht eruit geknepen is’ en eigenaren wel in beweging moeten komen.”
